Nella logistica europea è boom di interesse per i magazzini «XXL», superiori cioè a 50.000 metri quadri.

Solo nella prima metà del 2013, la superficie affittata dall’industria, in questo particolare segmento, ha rappresentato il 14% di tutto il settore: la stessa percentuale dell’intero 2012 e più del doppio rispetto al 2011. Lo dice una ricerca appena pubblicata da Cbre, «The market for XXL-warhouses in Europe».

«È un settore del real estate da tenere d’occhio», commenta Alberto Iori, Head of Industrial & Logistics di Cbre Italia. «Si tratta di strutture completamente diverse dalle comuni classe A: sono riscaldate, climatizzate, ci lavora personale spesso assunto direttamente dall’impresa e quasi sempre sono poli costruiti su misura per il cliente». Caratteristiche che rendono difficile indicare un canone d’affitto medio: il prezzo può essere sensibilmente diverso tra un caso e l’altro, ma le aziende ne misurano la convenienza in base al miglioramento che ottengono in termini di redditività.

L’aumento delle richieste si riflette anche a livello di acquisizioni da parte degli investitori. Dall’inizio del 2012 a oggi, le transazioni in questo settore sono pari a circa 3 miliardi in tutta Europa, circa il 19% dell’intero real estate industriale, con un investimento medio di 52 milioni di euro per ogni location. A livello geografico, i deal maggiori hanno avuto luogo in Uk (28%), Svezia (20%), Germania (19%), Spagna (7%), Francia e Turchia (6% ciascuno) e a seguire gli altri.

Si tratta, di solito, di investimenti con un tasso di rischio medio-alto, premiati infatti da rendimenti che viaggiano intorno al 7%. Ma la percentuale si sta comprimendo, intanto perché su questi spazi si siglano contratti di affitto abbastanza lunghi, almeno 10-15 anni, che garantiscono certezza nell’introito. E poi perché i cambiamenti nel commercio e nella logistica giustificano sempre di più la necessità di magazzini XXL per il futuro.

Da che cosa nasce questo trend? Da un mix di due fattori che sta caratterizzando la logistica industriale: la debolezza ancora persistente della congiuntura, e quindi la necessità di ottimizzare i costi, e la crescita impetuosa del commercio online, che in Europa dovrebbe salire del 12% annuo almeno fino al 2017. Non a caso, due terzi dell’intero settore dei magazzini XXL è coperto dai grandi retailer della Rete, che devono far fronte ad alcune situazioni precise. In primo luogo, il consumatore vuole spedizioni rapide. In più, serve spazio perché si vendono prodotti diversi che spaziano dall’elettronica all’abbigliamento e bisogna far posto alla quota considerevole di resi.

Inoltre, qui non si parla solo di scaffali, ma ormai di tecnologie sofisticate per la gestione complessa, ma veloce, degli ordini. A questo, si aggiunga che nel corso degli anni sono migliorate le infrastrutture nel continente, quindi, anche se è salito il prezzo dei carburanti, si riesce a trasportare più merce con un minor numero di spedizioni e in meno tempo. Tutti elementi che rendono più favorevole l’adozione di un network logistico basato su pochi centri di distribuzione, di grandi dimensioni e controllati direttamente, invece che una fitta rete di piccoli magazzini.

E l’Italia? A livello numerico sembra essere indietro. Gran Bretagna, Francia e Germania rappresentano da sole il 75% delle superfici assorbite, e contribuiscono anche Russia e Olanda, con il 10% a testa, e la Polonia con il 5%. In Francia, per esempio, Castorama ha occupato a giugno un magazzino da ben 117.000 metri quadrati, mentre Amazon ha da poco annunciato un maxi accordo con Goodman in Polonia: nella seconda metà del 2014 il gigante delle vendite on line occuperà il più grande magazzino del Paese, ora in costruzione nella zona di Breslavia (Wroclaw), da 95.000 metri quadrati. «Eppure la tendenza sta arrivando anche qui», ammette Iori di Cbre. «Oggi i due grandi retailer internet presenti sono Yoox e Amazon, che sta per espandersi nel secondo lotto, da almeno 60.000 mq, del suo grande magazzino di Castel San Giovanni. Non tarderà molto l’arrivo del terzo player». E proprio da noi, sempre nel polo logistico di Piacenza, è sorto il vero capostipite di queste strutture: la piattaforma di Ikea Italia, inaugurata nel 1999 e oggi arrivata a coprire una superficie di 300 mila metri quadrati.